専門家によると、2025年までに新しいアパートの供給は高水準を維持し、ミッドハイエンドのセグメントが依然として優位を占めるだろうと予測されています。住宅価格の上昇と高水準の維持は投資判断と市場の流動性に大きな影響を与えるでしょう。
土地規制に関する法整備が不動産市場を活性化
2024年は新旧の移行期となる極めて重要な年であり、8月1日から施行された土地関連の3つの重要な法律と合わせ、次の市場形成に向けて2025年は新たな開発サイクルの最初の年となりそうです。
具体的には、まず政府から毎年更新される省人民委員会による地価表の決定を、従来よりも地域の実情に即したものに査定するように規制しました。
第二は、新たな価格設定方法について土地評価を透明かつ明確にし、より詳細な規定が設けられました。
第三に、帳簿がなく、紛争の対象になっていない現在使用されている土地に土地使用権証明書を付与するための条件の詳細を追加しています。
法的認可が通過すれば、この分野の土地商品自体だけでなく、他の種類の土地商品にも流動性が向上し、価格が上昇する機会が確実に訪れるでしょう。
2025年の不動産市場は、法的整備と政府からの支援などの要因により、安定的かつ持続的に発展すると予想されています。
中核都市や郊外地域に地方からの流入
北部市場では、ハノイが新たな開発サイクルの「中核」とみなされており、25,000～30,000件もの供給は引き続き高水準を維持し、南部のホーチミン市ではそれに比べやや控えめではあるものの、7,000～8,000件程度が見込まれ、価格に関しても上昇傾向が続くと見られます。
したがって、2025年の不動産市場は「雪解け」が続き、特にハノイやホーチミン市などの中核都市や郊外地域で流動性が回復するだろうと見られています。
逆に中心部から離れた地域では人の都市部への転出が進み、不動産価格は下がる可能性もあります。
購買力に関しては、過去においてホーチミン市は常に優れた購買力を示し、ハイエンドのアパートの売れ行きにも反映されており、需要に対して極端に供給量が少ないことが課題となっています。
5〜6年前のハノイではそうしたラインへの購買レベルはわずか40〜50％でしたが、現在ではハノイ市場での購買率は80～90%という非常に高いレベルに達しています。
これまで北部と南部では一般的な物価水準が異なり、3～5年前のホーチミン市のアパート価格はハノイより15～20％増でした。それが現在では価格差は約3%～4%（200万VND/㎡に相当）まで縮小しています。
ハノイの物価上昇率はホーチミン市よりもはるかに速く、現在のハノイの物価水準は昨年の同時期に比べて26％高いのに対し、ホーチミン市では4～8％となっています。
投資対象の不動産市場は戸建や土地に注目
その一方で、2025年には不動産投資における注目の分野はアパートセグメントから今後、より収益性の高い民家やタウンハウスに焦点を移すことになる、とする専門家もいます。
土地区画やプロジェクト別荘などの収益性の高いセグメントも、投資家から特別な注目を集めていると言われています。
土地部分の価格上昇については、市場が開発段階に移行した以前のサイクルでは、100VNDの投資に対してアパートの収益は136VNDしかなかったのに比べ、土地の価格は最大300VNDになります。
このようなことが可視化され、アパートは依然として良好な利益率を維持しますが、もはや最も魅力的な投資タイプではなくなることを示しています。
今後の不動産市場はアパートは横向きに動き、土地や別荘などの他のセグメントよりもゆっくりと成長すると予測されています。
具体的には、ハノイではベルト4やソクソン、メリン、タインオアイ、ダンフオンなど環状4号線が通る地域で取引量が増加しています。
また、ハノイ市ハドン地区は最も価格変動が激しいエリアであり、平均で年間最大25%の水準に達しています。
したがって、このエリアの2022年の地価水準は、2018年と比較して平均4,000万/㎡から9,000万/㎡へと2.25倍に上昇しました（Batdongsan.com.vn の統計による）。
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